Die Series LLC ist eine spezielle LLC-Struktur, bei der unter dem Dach einer Master-LLC mehrere separate Einheiten – sogenannte Series – existieren. Jede Serie funktioniert rechtlich wie eine eigenständige LLC mit eigenem Vermögen und Verbindlichkeiten, aber administrativ gehören alle zu einem gemeinsamen Rechtsträger.

Die praktische Bedeutung konzentriert sich fast ausschließlich auf einen einzigen Anwendungsfall: Immobilieninvestoren mit mehreren Objekten, die jede Immobilie rechtlich isolieren wollen, ohne für jedes Objekt eine separate LLC gründen zu müssen.

Unterschied zu Dach- und Tochtergesellschaften

Eine Series LLC ist keine Holding-Struktur. Bei einer Holding hält die Muttergesellschaft Anteile an mehreren eigenständigen Tochtergesellschaften. Jede Tochter ist eine separate juristische Person und wird beim Firmenregister registriert - und verursacht damit auch eigene Gebühren. Bei einer Series LLC existiert nur eine einzige juristische Person – die Master LLC. Die Series sind eine Art interner Abteilungen, die rechtlich so behandelt werden, als wären sie separate LLCs. Das spart Kosten, ist aber rechtlich weniger belastbar als eine klassische Holding-Struktur.

Anwendungsbeispiel: Immobilieninvestor in Texas

Michael aus Texas kauft 5 Mietobjekte in verschiedenen Städten: ein Einfamilienhaus in Dallas für 250.000 Dollar, ein Duplex in Houston für 320.000 Dollar, ein Apartment-Building in Austin für 480.000 Dollar, ein Haus in San Antonio für 180.000 Dollar und ein Townhouse in Fort Worth für 210.000 Dollar.

Michael will jede Immobilie rechtlich isolieren. Denn: Wenn ein Mieter in Dallas ausrutscht und sich ernsthaft verletzt und er deshalb die LLC verklagt – was in den USA mitunter Millionen kosten kann –, sollen die anderen vier Immobilien geschützt sein.

Mit 5 separaten LLCs müsste Michael Dallas allerdings eine Property LLC, eine Houston Property LLC, eine Austin Property LLC, eine San Antonio Property LLC und eine Fort Worth Property LLC gründen. Kosten in der preiswertesten Variante: 5 Filing Fees à 300 Dollar (1.500 Dollar), 5 Registered Agents à 100 Dollar jährlich (500 Dollar pro Jahr), 5 jährliche Franchise Tax Reports, 5 Bankkonten, 5 EINs, 5 Steuererklärungen. Jährliche Kosten: 1.500-2.000 Dollar.

Mit einer Series LLC gründet Michael nur eine einzige Master LLC – „Texas Real Estate Holdings LLC“ – als Series LLC. Er erstellt dann intern fünf Series:

Series A – Dallas Property

Series B – Houston Property

Series C – Austin Property

Series D – San Antonio Property

Series E – Fort Worth Property

Diese Series werden nicht beim Secretary of State registriert, sondern nur intern dokumentiert. Sie tragen auch keinen Rechtsformzusatz, weil es keine getrennten LLC sind, sondern eben nur eine.

Wichtig ist allerdings: Jede Serie erhält eine eigene EIN vom IRS, ein eigenes Bankkonto und führt eigene Bücher. Michael überträgt die Immobilien auf die jeweilige Serie: „Texas Real Estate Holdings LLC, Series A“ für das Dallas-Haus, „Series B“ für Houston usw. Jeder Mietvertrag wird mit der jeweiligen Serie abgeschlossen.

Wenn ein Mieter in Dallas stürzt und Series A verklagt, kann er nur auf die Assets von Series A zugreifen – nämlich das Dallas-Haus und das Bankkonto von Series A. Die anderen vier Immobilien sind geschützt. Da alle Immobilien in Texas liegen und die LLC auch in Texas registriert ist, erkennen Texas-Gerichte die Haftungstrennung zwischen den Series voll an.

Wie funktioniert die Haftungstrennung?

Die zentrale Eigenschaft der Series LLC: Jede Serie haftet nur für ihre eigenen Verbindlichkeiten. Schulden der Serie A können nicht auf das Vermögen der Serie B zugreifen. Die rechtliche Abschottung zwischen den Series soll so wirken, als wären es separate LLCs.

Die Haftungstrennung funktioniert allerdings nur, wenn sie sauber umgesetzt wird. Das Operating Agreement muss definieren, wie Assets den Series zugeordnet werden und wie die rechtliche Trennung aufrechterhalten wird. Jede Serie muss eigene Bankkonten haben – ohne strikte Kontentrennung ist die Haftungsisolation gefährdet. Jede Serie muss eigene Bücher führen. Werden Gelder zwischen Series hin- und hergeschoben, ohne Dokumentation oder Konten zu vermerken, oder werden Konten vermischt, könnte ein Gericht entscheiden, dass die Series faktisch nicht getrennt sind.

Assets müssen explizit den Series zugeordnet werden. Bei Immobilien erfolgt das durch Deed Transfer – der Grundbucheintrag lautet „Texas Real Estate Holdings LLC, Series A“, nicht nur „Texas Real Estate Holdings LLC“. Verträge, Versicherungen und Mietverträge müssen die Serie explizit nennen. Ein Mietvertrag mit „ABC Holdings LLC“ ohne Serie-Angabe gehört zur Master LLC, nicht zur Serie.

Gründung einer Series LLC

Die Gründung beginnt mit der Registrierung der Master LLC beim Secretary of State. Manche Staaten haben ein spezielles Formular für Series LLCs, andere verlangen nur einen Zusatz zum Standardformular. Die Filing Fee entspricht der einer normalen LLC – in Texas 300 Dollar, in Delaware 90 Dollar.

Das Operating Agreement ist entscheidend. Es muss darin festgelegt werden, dass jede Serie eigene Bücher führt, eigene Bankkonten hat und ihre Assets klar identifiziert. Fehler im Operating Agreement können die gesamte Haftungstrennung gefährden.

Nach Gründung der Master LLC werden die Series intern erstellt. In Texas und Delaware erfolgt das durch Beschluss ohne Filing. Der Investor dokumentiert im Operating Agreement oder in einem separaten Beschluss: „Hiermit wird die Series A mit dem Zweck, die Immobilie in der Maple Street 123 zu halten, erstellt.“ Manche Staaten wie Illinois verlangen ein kurzes Filing (Certificate of Designation) pro Serie mit Kosten von 50-150 Dollar.

Jede Serie braucht eine eigene EIN beim IRS. Ohne separate EIN kann keine Bank ein Konto eröffnen. Die Beantragung ist kostenlos, aber administrativer Aufwand.

Jede Serie benötigt ein eigenes Bankkonto. Hier beginnen praktische Probleme: Viele Banken verstehen Series LLCs nicht. Der Bankangestellte sieht „ABC Holdings LLC, Series 3“ und fragt, ob das eine separate LLC ist. Manche Banken lehnen ab, andere verlangen zusätzliche Dokumente. Größere Banken wie Chase oder Bank of America sind meist versierter als kleine lokale Banken.

Vorteile

Die Series LLC spart Kosten und Verwaltungsaufwand gegenüber separaten LLCs. Statt 1.500 Dollar Gründungskosten für 5 LLCs zahlt ein Investor nur 300 Dollar. Statt jährlich 2.000 Dollar sind es 200 Dollar. Der größere Vorteil liegt aber ganz klar im reduzierten Verwaltungsaufwand: Es ist ein jährlicher Annual Report fällig statt 10, ein Registered Agent statt 10, eine konsolidierte Steuererklärung statt 10 separater Tax Returns.

Allerdings ist die Series LLC keineswegs aufwandsfrei. Jede Serie braucht eigene EIN, eigenes Bankkonto, eigene Buchhaltung mit strikter Trennung.

Die Series LLC lohnt sich vor allem für Investoren mit 5-15 Objekten, wo die Kostenersparnis noch spürbar ist und der reduzierte Verwaltungsaufwand den erhöhten Buchhaltungsaufwand rechtfertigt. Bei größeren Portfolios mit 20-30 Immobilien im Wert von mehreren Millionen Dollar spielen ein paar tausend Dollar Ersparnis keine Rolle - hier ist der Hauptvorteil die vereinfachte Verwaltungsstruktur.

Speziell in Texas hat sich die Series LLC als lokale Standardpraxis etabliert - nicht unbedingt weil sie eine bahnbrechende Lösung ist, sondern weil Anwälte seit Jahren damit arbeiten. In anderen Bundesstaaten ist sie deutlich weniger verbreitet.

Risiken und Nachteile

Das größte Risiko liegt in der zwischenstaatlichen Anerkennung. Wenn eine Delaware Series LLC Immobilien in Kalifornien besitzt und ein kalifornisches Gericht über eine Klage entscheidet, könnte das Gericht sagen: "Wir erkennen diese Series-Struktur nicht an. Für uns ist das alles eine LLC.“ Damit würde die Haftungstrennung zusammenbrechen. Es gibt noch wenig Rechtsprechung dazu, weil Series LLCs relativ neu sind und ein Nischenprodukt geblieben.

Auch Banken und Versicherungen haben mitunter Schwierigkeiten mit der Struktur. Manche Banken lehnen Konten ab, weil ihre Compliance-Abteilung nicht weiß, wie sie eine Serie behandeln soll. Versicherer haben ähnliche Probleme. Das macht die Nutzung komplizierter.

Wo Series LLCs verfügbar sind

Etwa 20 Bundesstaaten erlauben Series LLCs, aber die praktische Bedeutung konzentriert sich auf wenige:

Texas ist der Hauptmarkt. Der Staat hat seit 2009 klare Gesetze, eine etablierte Rechtspraxis und einen großen Immobilienmarkt. Für Immobilien ausschließlich in Texas ist die Texas Series LLC in der Regel eine gute Wahl.

Delaware hat seit 1996 ebenfalls Series LLCs im Programm und gilt als rechtlich ausgereift, wird aber weniger für Immobilien genutzt, sondern eher für spezielle Finanzstrukturen wie Private-Equity-Fonds.

Illinois war 2005 einer der ersten Nachahmer. Nevada bewirbt Series LLCs aggressiv über Incorporation Services, in der Praxis werden sie dort aber weniger genutzt als beworben.

Wyoming, Utah, Tennessee, Oklahoma und weitere Staaten erlauben sie ebenfalls mit unterschiedlichen Details bei Filing-Anforderungen und Gebühren.

Für wen Series LLCs sinnvoll sind

Series LLCs funktionieren am zuverlässigsten, wenn alle Assets im selben Bundesstaat liegen wie die Master LLC. Ein Investor mit 15 Mietobjekten in Texas kann durchaus eine Texas Series LLC gründen. Ein Investor mit Objekten in Texas, Florida und New York hat ein Problem – die rechtliche Anerkennung über Bundesstaatsgrenzen hinweg kann wackeln.

Für klassische Online-Businesses, E-Commerce-Unternehmen oder SaaS-Startups sind Series LLCs irrelevant. Diese Unternehmen haben keine physischen Assets, die rechtlich isoliert werden müssen. Hier reicht eine normale LLC.